قوانین مالیاتی
اتمام بحث گذشته پیرامون معافیت املاک اجاری مسکونی در تهران و سایر نقاط برابر تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات ها بود و لذا ادامه قانون مالیات بردرآمد اجاری را در این شماره پیگیری می نمائیم.
مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سند یا رونوشت آن خودداری گردد و یا موجر علاوه بر اجاره وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستأجر دریافت نموده باشد میزان اجاره بها براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. چناچه بعداً اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقرارت قانون قابل مطالبه خواهد بود. ( ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم )
توضیح: سند رسمی اجاره سندی است که نزد ارگانهای رسمی دولتی و یا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
ارزش اجاری مستقلات در مواردیکه باید براساس اجاره بهای املاک مشابه تقویم گردد بوسیله اداره امور مالیاتی که ملک در محدوده آن واقع است تعبین خواهد شد .
توضیح: ملاک ارزش اجاره در حال حاضر براساس متراژ و موقعیت و وضعیت ملک طبق ضابطه ای که ابلاغ شده است تعیین می گردد و ارزش گذاری براساس املاک مشابه متنفی می باشد.
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای خود اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات اجاره میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات بر حقوق تقویم می گردد. از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می گردد. (ماده ۵۶ قانون مالیاتها)
مثال: آقای حسن در تهران خانه یا آپارتمانی دارد که ماهانه x ریال اجاره می دهد و خود در کرج خانه یا آپارتمانی را برای سکونت اجاره می کند(هر دو ملک باید برای سکونت اجاره داده یا اجاره شود) و یا اینکه کارفرمائی که حسن در کرج برای او کار می کند خانه یا آپارتمانی را در اختیارش می گذارد ( فرض اینکه اجاره داده شده یا مبلغی که کارفرمای حسن از بابت خانه یا آپارتمان مسکونی که دراختیارش گذاشته ماهانه y ریال خواهد بود.)
تفاوت x-y=z درآمد اجاری حسن است و اگر تفاوت (۰) و یا اجاره پرداختی بیشتر باشد حسن درآمد اجاری نخواهد داشت .
علاوه بر معافیت هایی که از نظر میزان مساحت به املاک مسکونی تعلق می گیرد و در بحث پایانی در شماره ۱۳ رسانه به آن اشاره رفت از نظر مبلغ درآمد اجاره ( با شرط اینکه مالک درآمد دیگری نداشته باشد) تا سقف میزان معافیت حقوق در هر سال نیز مالک می تواند معاف باشد که استناد قانونی آن به شرح زیرخواهد بود.
در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) قانون درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بردرآمد املاک مشمول مالیات می شود.
مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مؤدی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت ارسال دارد و درصورتی که ثابت شود اظهارنامه مؤدی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد( ماده ۵۷ قانون)
توجه: حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی در اجرای حکم ماده ۵۷ درآمد تلقی نمی شود .
تبصره یک – اگر مالک و دریافت کننده اجاره مشمول مالیات فرزندان صغیری باشند که تحت ولایت پدر باشد از معافیت ماده ۵۷ استفاده نمی کند.
تبصره دو: در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مؤدی کمتر از مبلغ معافیت مقرر حقوق در هر ماه باشد آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مؤدی برابر میزان معافیت مالیات باشد معاف و اضافه آن مشمول مالیات بردرآمد خواهد بود.
مثال یک: فردی درسال ۱۳۹۳ ماهانه ده میلیون ریال اجاره دریافت می نماید آیا این فرد اگر هیچگونه درآمد دیگری نداشته باشد از مالیات اجاره معاف است ؟
می دانیم که درآمد مشمول مالیات اجاره این فرد درصورتیکه خانه اش یک سال کامل اجاره باشد یا مغازه اش همینطور به شرح زیر است ( در صورتیکه مالک مغازه اش خود او باشد.)
کل مال الاجاره یکساله ۰۰۰/۰۰۰/۱۲۰=۰۰۰/۰۰۰/۱۰×۱۲
درآمد مشمول مالیات یکساله پس از کسر۲۵درصد هزینه از ملک ۰۰۰/۰۰۰/۹۰= %۷۵×۰۰۰/۰۰۰/۱۲۰
درآمد مشول مالیات ماهانه ۰۰۰/۵۰۰/۷=۱۲÷۰۰۰/۰۰۰/۹۰
و چون درسال ۱۳۹۳ تا ده میلیون ریال میزان حقوق معاف است این شخص مشمول مالیات بردرآمد اجاری نخواهد بود( مثالهای دیگر در شماره آینده)
